Hypotheek calculator ZZP

Hoeveel kun je lenen als zzp’er?

Hoeveel je als zzp’er kunt lenen hangt af van je toetsinkomen (het laagste van je gemiddelde winst over drie jaar en je winst van het laatste jaar), de rente die je betaalt en je looptijd. Bij 50.000 euro toetsinkomen en de rente van vandaag, 4,0 procent bij dertig jaar vast, komt deze hypotheek calculator op 189.000 euro, met een maandlast van 904 euro. Dat is minder dan de vuistregel van 4,5 keer je inkomen (225.000 euro) zou beloven: bij dit inkomen en deze rente ligt de werkelijke financieringsruimte lager.

Zo rekent de hypotheekcalculator

Eerst bepaalt de tool je toetsinkomen. Hij middelt de jaren die je invult en vergelijkt dat gemiddelde met je meest recente jaar. Het laagste van die twee telt, want zo doet NHG het ook. Vul je maar een jaar in, dan rekent hij met dat jaar en niet met een gemiddelde over drie.

Daarna telt hij je partnerinkomen erbij als je dat invult, en zoekt in de woonquotetabel van het Nibud op welk percentage van dat gezamenlijke inkomen naar woonlasten mag: 19,3 procent bij lage inkomens, oplopend tot 26,5 procent boven 125.000 euro. Heb je een studieschuld, dan gaat de vaste maandlast daarvan er eerst af, tegen 0,45 procent van de schuld per maand voor het leenstelsel van 2015 tot 2023, of 0,35 procent voor wie vanaf 2023 is gaan studeren. Wat overblijft, wordt met een annuïteit omgerekend naar een leensom: je eigen rente en looptijd, niet een vast percentage.

De calculator rekent met de cijfers van 2026.

Rekenvoorbeeld met vier situaties

Let op wat er gebeurt zodra je laatste jaar minder goed was dan de twee jaar ervoor.

Alle vier met de rente van vandaag, 4,0 procent, en dertig jaar looptijd, geen partner, geen studieschuld.

De eerste twee rijen hebben bijna hetzelfde gemiddelde, 55.000 tegen ruim 53.000 euro. Toch scheelt het bijna 38.000 euro aan hypotheek. Dat komt doordat de tweede ondernemer zijn zwakste jaar als laatste had, en dan telt dat jaar, niet het gemiddelde.

Hoe NHG je inkomen vaststelt

Sinds NHG met de Inkomensverklaring Ondernemer werkt, hoef je geen drie volledige jaarrekeningen meer te hebben. Je komt in aanmerking zodra je langer dan twaalf maanden ondernemer bent. Een onafhankelijke rekenexpert stelt de verklaring op, binnen vijf werkdagen na aanlevering van je stukken, en die verklaring is zes maanden geldig.

De rekenregels die daarbij horen, staan bij NHG zelf. Je inkomen is het gemiddelde over drie kalenderjaren, of over een kortere periode als je onderneming jonger is. Verdiende je in het laatste jaar minder dan dat gemiddelde, dan telt dat laatste jaar. Een kalenderjaar zonder inkomen mag, maar hooguit een, en het gemiddelde blijft dan over drie jaar lopen. De rekenexpert corrigeert daarnaast voor zaken als je auto van de zaak en de solvabiliteit van je onderneming.

De NHG-grens ligt in 2026 op 470.000 euro, en op 498.200 euro als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Koop je duurder, dan valt je hypotheek buiten NHG en gelden de voorwaarden van de geldverstrekker zelf.

Wat de calculator niet meerekent

De calculator gebruikt nu de echte Nibud-woonquotetabel van 2026 in plaats van een vaste factor, en rekent de uitkomst met een annuïteit om naar een leensom op basis van je eigen rente en looptijd. Vul je een studieschuld in, dan gaat de vaste maandlast daarvan eraf voor de rekensom begint. Zet je de schakelaar voor NHG aan, dan wordt de uitkomst begrensd op de kostengrens van 470.000 euro.

Wat er nog wel ontbreekt: een rentevaste periode korter dan tien jaar vraagt om een aparte wettelijke toetsrente die kan afwijken van je eigen rente. Je leeftijd, een lopend krediet of een auto op afbetaling tellen niet mee, en de solvabiliteitscorrectie die een NHG-rekenexpert toepast op je onderneming zit er evenmin in.

Gebruik de uitkomst om te weten of je in de buurt komt. Voor een bedrag waar een verkoper op reageert heb je nog steeds een adviseur nodig die met jouw jaarcijfers en de actuele rente van je eigen geldverstrekker rekent.

Veelgestelde vragen

Bronnen

Gecontroleerd op 6 september 2026 bij de onderstaande officiele bronnen.

• NHG, Inkomensverklaring Ondernemer: gemiddelde over drie kalenderjaren, en het laatste jaar telt als dat lager is
• NHG, een hypotheek voor ondernemers: langer dan twaalf maanden ondernemer, verklaring zes maanden geldig
• NHG, wijzigingen 2026: de kostengrens van 470.000 euro
• Nibud, Advies hypotheeknormen 2026: de woonquotetabel, van 19,3 tot 26,5 procent van het toetsinkomen
• De Hypotheker, studieschuld en hypotheek: 0,45 procent per maand voor het leenstelsel 2015-2023, 0,35 procent vanaf 2023